Nabolagsprofil-3919857

Nabolagsprofil_eldre_versjon-1

Forretningsfører

Observatorie Terrasse 15 A- Tilstandsrapport

Vedtekter

Energiattest

Egenerklæring

Kontakt

Eiendommen ligger i et attraktivt og meget sentralt område på nedre del av Frogner, omtrent midt mellom Skillebekk og Solli plass. Dette gir enkel tilgang til et utmerket kollektivtilbud via buss, trikk, T-bane og tog, samt nærhet til byens handlegater og uteliv, så vel som skoler, barnehager og lekeplasser. 

Samtidig oppleves beliggenheten tilbaketrukket – som en rolig oase midt i byen, omgitt av frodige trær og med god avstand mellom byggene. Noen av byens små, grønne lunger ligger i umiddelbar nærhet, blant annet er det rundt 200 meter til Tinkern og Olaf Bulls plass, og omtrent 300 meter til Nasjonalbiblioteket og den stilige Hydroparken, kjent for sin modernistiske stil, abstrakte kunst og vannspeil med fontene. 

Herfra kan man følge veien videre opp Bygdøy allé, med fasiliteter som Gimle kino, gallerier og et rikt utvalg av spesialforretninger. Det er også kort vei til større parker som Skarpsnoparken, Frognerparken og Slottsparken. 

I motsatt retning kan man rusle over gangbroen og nå fjorden på 5 min, for et et morgenbad ved Framnes brygga og Kongen Marina, eller benytte sykkelstien langs Frognerkilen inn til Aker Brygge, og ut langs Bestumkilen mot Sandvika. Turområdene langs Frognerkilen mot Bygdøy er perfekt for trilletur, joggetur og søndagstur i maritime omgivelser, med bademuligheter på Bygdøy om sommeren. Du kan også stoppe innom Karenslyst allé, en av byens mest ekspanderende gater. Om vinteren er det oppkjørte skispor på Bygdøy og i Frognerparken.

Populære Tjuvholmen med spennende gallerier som Astrup Fearnley Museet og Pushwagner Gallery ligger like i nærheten. Her finner man også Tjuvholmen sjøbad med fin strand, gressplen for solbading og flott skulpturpark. Fra Rådhuset kan du ta båten ut til Bygdøy og Huk med flotte strender, samt gode tur- og rekreasjonsområder.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Diverse iht til selgers egenerklæring.

14. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
-Nei -Alle plassene er tilrettelagt for montering av ladestasjon for elbil, men vi har det ikke ettersom vi kjører fossil.
24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
-Ja -Styret i sameiet ser på muligheter for oppgradering av soilrør som skal utbedres med strømpeløsning. Dette gjelder for alle enheter i sameiet. Det vil i løpet av høsten bli avholdt et infomøte av styret.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

4. etasje: Entré/gang, dusjbad/wc, kjøkken m/spiseplass, stue og 3 soverom.

3 disponible boder i 1. etasje på til sammen ca. 10 kvm, der alle er tørre og lukket med dør. (Hhv. 1 kvm, 4,4 kvm og 4,7 kvm).

Innhold

Areal

Entré/gang, dusjbad/wc, kjøkken med spiseplass, stue, 3 soverom

Primærrom inkluderer

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er gjort innvendige bruksendringer og opprinnelig planløsning er endret. Kjøkkenet er flyttet ut i tidligere soverom, og opprinnelig kjøkken er omdisponert til soverom. Det er ikke registrert bruksendring av rom i saksinnsyn hos PBE. Alle areal er ca. mål og er oppmålt/ kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele nærmeste kvadratmeter i rapporten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med håndholdt lasermåler, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 

Fra og med 01.01.2024 gjelder nye regler for arealmåling. Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.

Boligen har balkong som inngår i TBA arealet. Balkongene er oppmålt til ca. 11,0m2. og oppmålt fra innsiden av rekkverket.

Leiligheten har bruksrett/disposisjonsrett til tre kjellerboder på ca. 1,0m2., 4,4m2. og 4,7m2. Bodene tildeles av boligselskapet. Bruksretten kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Byggeår

Observatorie terrasse 15 - Våningshus med garasje - Exdok(attestert) - 1939

Ferdigattest

Offentlig og privat vei. Offentlig vann og avløp, private stikkledninger ut i offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. 

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2024 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. 

Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,7 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten.

Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag.
Eiendomsskatten er 2,8 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Fyring/ varmtvann, bredbånd, parkering, felles forsikring, kommunale avgifter, nedbetaling av fellesgjeld, driftskostnader m.m. 

Fordeling: 
Felleskostnader:  5.372,-
Bredbånd: 483,-

Kapitalkostnader utgjør kr. 332,- De månedlige kapitalkostnadene (renter og avdrag) viser hvor mye det koster å betjene lån for eieren av denne leiligheten. 

Hvis fremtidig leie av parkeringsplass vil det tilkomme 350,- per mnd, i hht dagens satser. 

Felleskostnadene øker i takt med renteendringer, kommunale avgifter, med mer.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Lånenr: OBOS02-98207468509
Type: Annuitet 
Restsaldo: 1.238.232,-
Restløpetid: 21 år 
Term pr. år: 12
Type rente: Flytende 
Rente: 7,80%

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål iht. vedtektene i sameiet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Medfølger ikke handelen: Vaskemaskin og alle taklamper/pendler. 

String-hyller, montana-tv-benk og taklamper medfølger ikke salget.

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Leiligheten varmes opp med vannbåren fjernvarme til radiatorer. Boligen har én original radiator, mens resten er nye. Radiatoren i soverommet ved kjøkkenet er frakoblet. Varmt tappevann kommer fra fellesanlegget. I tillegg er det elektriske varmekabler i badegulvet og vedfyring i åpen peis i stuen. 

 Ventilasjonen er naturlig med avtrekk fra elektrisk vifte på badet. Sikringsskapet har automatsikringer. Soilrør i gården ble skiftet i 2013. Bredbånd, varmtvann og fjernvarme er inkludert i felleskostnadene.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Sameiet disponerer 14 parkeringsplasser og 3 garasjer som kan leies for kr 350,- per måned. Leien vil tilkomme felleskostnadene. Plassene fordeles etter venteliste i sameiet og alle er tilrettelagt for montering av ladestasjon for elbil. For øvrig er det beboerparkering i gaten etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg. 

Eiendommer er berørt av følgende reguleringsplaner: 

S-1949 
Vedtatt: 26.09.1974
Formål: Bolig m.tilh. anlegg, Offentlig bygning m.tilh.anlegg

S-161GO 
Vedtatt: 17.10.1940
Formål: Måle- og avstandslinje, Offentlig kjørebane/veigrunn

S-224GO 
Vedtatt: 08.05.1951
Formål: Offentlig kjørebane/veigrunn

Eiendommer er berørt av følgende kommunedelplan: 

KDP-17  Formål: områdeavgrensning for indre Oslo. 

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan ses hos megler. Gjør oppmerksom på kommuneplan fra 23. september 2015.

Bygningen er vernet som kulturminne/kommunalt listeført (tidligere Gul liste fra Byantikvaren i Oslo).

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 27
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 870 / 28708

Erklæring/avtale
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK         10,000
MED PRIORITET ETTER 95% AV FØRSTE KJØPESUM
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameie: 
- Sameiet består av 34 boligseksjoner 
- Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av
eiendommen. 
- Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling. 
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23. 

Diverse iht. forretningsfører: 
- Global Connect er sameiets leverandør av internett. 
- Kjøper må betale et innflyttingsgebyr til sameiet på kr. 5.094,- Dette til dekning av navnskilt m.v. samt renhold o.l. etter innflytting. Faktura blir sendt til kjøper.

Viktig informasjon

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Velkommen inn i en tiltalende leilighet som ble ombygd og gjennomgående pusset opp i 2013, og ytterligere perfeksjonert i senere år – sist med nytt kjøkken i 2024. Et nyetablert soverom, gangen, kjøkkenet og halve stuen ble samtidig malt opp, mens de to andre soverommene ble malt opp i 2023 og badet ble flislagt på nytt i 2019. 

Takhøyde på ca. 2,7 meter, plassering på enden med vinduer mot øst, syd og vest, samt utsyn der man ser mye himmel, gjør leiligheten ekstra lys og luftig. Entreen har mørke gulvfliser ved ytterdøren, enstavs eikeparkett innover i gangen, lysmalte vegger og himling med downlights. I gangen er det bygd inn en skyvedørsgarderobe med hvite fronter og god oppbevaringsplass.

Entré

Stuen er lys og luftig med alle trivselselementer på plass – en åpen peis, store vinduer og utgang til en sydvestvendt balkong med perfekte solforhold – en yndet uteplass fra tidlig om våren. Både stuen og balkongen har utsikt til det frodige nærområdet og helt til fjorden. 

Peisen markerer skillet mot spisekjøkkenet, og arealet er møbleringsvennlig med plass til en stor tv-lounge i stuen, og spisestue i kjøkkenet. Rommet har enstavs parkettgulv som er lagt sømløst mellom sonene, lysmalte veggflater, glatt, hvitmalt himling og lysmalt peis i pusset mur.

Stue

Kjøkkenet er leilighetens sosiale hjerte – et nyoppusset rom med snekkerbygd innredning fra Vegårshei Trevare, spesialdesignet til rommet. Innredningen er plassert langs tre sider – den ene med takhøye skap og de to andre med god arbeidsflyt langs benkeplater i lys Silestone, som er slitesterkt og tåler høy varme. Benkeplaten er trukket inn i nisjen under vindu og har underlimt vaskekum. 

Kjøkkenet har glatte fronter i eikefiner av høyeste kvalitet, syrebehandlede messingknotter, integrerte hyller og påkostet innmat i eik. I høyskapene er det integrert skyvedør i eikefiner inn til det nyetablerte soverommet, for en sømløs inngang. Kjøkkenet har integrert stekeovn, oppvaskmaskin, kjøl/frys, og en induksjonstopp med innebygd kullfilterventilator og komfyrvakt. 

Rommet bades i dagslys fra to sider, og har i tillegg dagslys fra det nye soverommet innenfor kjøkkenet når døren står åpen. Det er god plass til et stort spisebord ved det største kjøkkenvinduetvinduet. Fra spiseplassen er det utsyn til frodige trær, samt Sjømannsskolen og Ekebergrestauranten i det fjerne.

Kjøkken

Leiligheten har tre gode soverom – det siste etablert etter ombygging i 2024. Dette rommet har adkomst fra kjøkenet via en skyvedør i eikefiner, bygd inn i høyskapene. Hele soveromsveggen mot kjøkkenet er kledd i matchende eikefiner og innerst i rommet er det en plassbygd dagseng i samme utførelse som kjøkkenet, slik at rommene får en visuelt flyende overgang. 

Rommet er ellers innredet med en arbeidsbenk under vinduet. Soverommet ved siden av dette har utgang til brannbalkong og utsyn mot tennisbanen, mens hovedsoverommet ligger på motsatt side av leiligheten og har fjordgløtt fra sengeplassen. Her kan man nyte late morgener med kaffe og sjøutsikt.

Alle rommene har enstavs eikeparkett på gulv og lysmalte overflater, malt i hhv. 2023 og 2024. Hovedsoverommet er innredet med skyvedørsgarderobe og det er plass til skap på de to andre. Leiligheten har en skyvedørsgarderobe i entreen, og lagringsplass i tre tørre boder som ligger lett tilgjengelig i første etasje. Bodene er noe innredet med hyller og oppheng, og lukkes med tett dør.

Soverom

Badet ble renovert i 2013 av Vinderen Rør AS, og senere fornyet med flis på flis i 2019 med et meget pent resultat. Rommet har mørke fliser på gulv med gulvvarme, beige fliser på veggene og downlights i himling. En rektangulær servant er bygd inn i en nisje med stort speil over og håndklehylle under.

I en annen nisje er det opplegg for vaskemaskin skjult i et skap med glatte finerfronter i eik. Over er det montert matchende hyller. Badet har videre et veggmontert toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører.

Leiligheten ligger på enden i fjerde etasje, i et ærverdig teglsteinsbygg fra 1936, sentralt plassert rett ved Tinkern og Olaf Bulls plass. Leiligheten har utsikt til frodige trær, fjorden, Sjømannsskolen og Ekebergrestauranten. Nærheten til Oslofjorden er spesielt attraktivt om sommeren med badeplass kun 5 min unna. 

Tennisbanen rett utenfor bygget disponeres av Skillebekk Tennisklubb og er et yndet sted for aktivitetslystne barn og voksne.  For barnefamilier finnes barnehage i nabobygget. Observatorie terrasse oppleves som noe helt eget – en grønn og fredelig oase midt i byen, der man har tilgang til det beste fra alle verdener. Byggene ble tegnet av arkitektene Bredo Berntsen og Hans Backer Fürst. Bredo Berntsen har blant annet tegnet Havnelageret (det store rosa bygget ved Operaen) og en del skoler blant annet Ila skole. Hans Backer Fürst har tegnet mer av private boliger, villaer og ambassader, i tillegg til Lovisenberg sykehus. Arkitekturen er holdt i en enhetlig funkisstil med mye luft mellom hvert bygg. Sameiet er kjent for sitt hyggelige miljø, med beboere i alle aldersgrupper og livssituasjoner. 

Årlig møtes beboerne til sommerfest på plenen mellom byggene, og før jul er det felles julegrantenning. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt, overbygd balkong på ca. 11 kvm, med utmerkede solforhold fra 7-tiden på morgenen til 22-tiden på kvelden om sommeren. Den høye plasseringen i nest øverste etasje, gir utsikt over det frodige nærområdet og helt til fjorden i vest, både fra balkongen, stuen og mastersoverommet. 

Balkongen ble pusset opp i 2015 og har en oval utforming på hjørnet, med plassbygd benk langs ovalen. Balkongen har dekke malt med epoxy og tett rekkverk med spesialtilpasset blomsterkasse i sink. Det er ellers en brannbalkong utenfor det ene soverommet. Leiligheten har nyere vinduer fra 2013, og markiser fra 2021 over vinduene ved spiseplassen på kjøkkenet, hovedvinduet i stuen og vinduet på mastersoverommet.

Uteområde og balkong

Overflater og innredning hentet fra tilstandsrapport: 

Gulv: Flisbelagt gulv ved inngangsdøren i entré/gang, ellers én stavs eikeparkett i resten av entré/gang, kjøkken og samtlige oppholdsrom. Oppforet gulv med eikeparkett på soverommet i tilknytning til kjøkkenet.
Gulvet er oppforet pga. rørføringer (vann/avløp) til nytt kjøkken 

Innervegger: Pussede og malte veggoverflater.



Himling: Pussede og malte betonghimlinger.


Kjøkken: Kjøkkeninnredning med benkestammer og høyskap med eikefinerte glatte fronter. Malte veggoverflater i sprutsone ved koketopp. Silestone benkeplate. Underlimt oppvaskkum i børstet rustfritt stål med 1-greps blandebatteri. Integrert induksjonstopp med integrert ventilator med kullfilter (utblåsning via sokkel), stekeovn, oppvaskmaskin. kjøleskap med fryser. Synlig komfyrvakt.

Baderom: Flisbelagte gulvoverflater. Nyere fliser etter 'flis-på-flis' prinsippet. Nedforede gipshimlinger med pussede og malte himlinger. Innfelte spotter. Dusjbad/wc er utstyrt og innredet med åpne hyller under heldekkende servant med 1-greps blandebatteri. Veggspeil. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjhjørne med veggmontert blandebatteri, hånddusj og innfellbare dusjvegger i herdet glass.

Standard

Byggemåte utvendig hentet fra tilstandsrapport: 

Vinduer
Malte vindusrammer og vinduskarmer i tre med 2-lags isolerglassvinduer merket 2013. Markise over vinduet ved spisplass på kjøkkenet, hovedvinduet i stue og over vinduet på hovedsoverommet. Alle markisene ble montert i 2021. Normal brukstid/levetid for vindusrammer er 20-60 år. Normal brukstid/levetid for isolerglass er 15-20 år. Det er ved befaring ikke opplyst eller registrert at noen vinduer er punkterte. Dette er ingen garanti da det kan være vanskelig å kontrollere. Vindusrammer/karmer vurderes å være i funksjonell stand. De tilfeldig valgte vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Alle vinduene er ikke testet ved åpning på befaringstidspunktet. Vinduene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon med forventet bruksslitasje. Det er normalt at vindusrammer og vinduskarmer kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket. 

Vinduer 2
Malte originale vindusrammer og vinduskarmer i tre med enkle koblede glass på soverom i tilknytning til entré/gang. Normal tid før utskifting av vindusrammer i tre er 20-60 år. Normal tid før utskifting av isolerglass er 15-20 år. Vinduet synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon med forventet bruksslitasje. Det er normalt at vindusrammer og vinduskarmer kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket. 

Dører
Brannklassifisert/lydisolert B30/DB35 hovedinngangsdør fra 2013 med malte overflater fra felles trappeoppgang. Tetningslister i dørkarmer. Normal brukstid/levetid for entrédører 30-50 år.
Døren er funksjonstestet og fungerte tilfredsstillende. Døren synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Det er normalt at dørkarmer, lister og dørblader kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket.

Balkongdør
Balkongdører med dørrammer og dørkarm i malt tre med 2-lags isolerglass.
Normal brukstid/levetid for dørrammer i tre er 20-60 år. Normal brukstid/levetid for isolerglass er 15-20 år. Dørrammer/karmer vurderes å være i funksjonell stand. Dørene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon med forventet bruksslitasje. Det er normalt at dørrammer/karmer kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

n y Plantegning (3) kopi.jpg

Ny kaffe2.jpg

dsr-1.jpg

2utsikt balkongg.jpg

DSC_0184.jpg

1-2.jpg

dsr-4.jpg

dsr-2.jpg

Ny kaffe.jpg

1469.27.jpg

kollage kjoekkenn.jpg

kjoekken1469.32 kopi.jpg

kitchen Collage-1469.08 (1) kopi.jpg

dsr-1 (1).jpg

utsikt observatorie.jpg

dsr-7.jpg

dsr-2 (1).jpg

stue bild ny obs.jpg

stue bild ny obs3.jpg

1-4 (1).jpg

dsr-3.jpg

DSC_0166.jpg

stue bild ny obs2.jpg

1469.36.jpg

Collage-1469.10.jpg

Collage-1469.13 (1) kopi korrekt.jpg

1469.45 (1) kopi korrekt.jpg

Collage-1469.12.jpg

sov utn vsk 2dsr-10 (3) kopi.jpg

kollage ny utn vsklpdsr-12 (2) kopi.jpg

dsr-11 (1).jpg

Collage-1469.04.jpg

1469.15.jpg

Collage-1469.03.jpg

Collage-1469.01.jpg

1-4.jpg

balkong.jpg

dsr-8.jpg

dsr-9.jpg

dsr-11.jpg

dsr-6 (1).jpg

dsr-14 (1)-kopi.jpg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Observatorie terrasse 15 A er en moderne og tiltalende 4-roms selveierleilighet, på enden av bygget i fjerde etasje. Beliggenheten er utsøkt, omkranset av frodige grøntarealer, og kun 5 min gange fra Solli plass, trikk, buss og handlegater. Fra leiligheten er det utgang til en sydvestvendt balkong med perfekte solforhold og utsikt helt til fjorden. 

- Solrik 4-roms med vidstrakt utsikt
- Romslig balkong med fjordutsikt
- Snekkerbygd kjøkken fra 2024
- Benkeplate i lys Silestone
- Alle hvitevarer er integrert
- Vinduer mot syd, øst og vest 
- Luftig takhøyde på 2,7 m
- Lys stue med åpen peis
- I tillegg til balkong er det Brannbalkong utenfor ett rom
- Mulighet for leie av parkeringsplass etter venteliste
- Enstavs parkett i alle rom
- Varmtvann/fjernvarme inkludert i f.kost. 
- Tre tørre boder i 1. etasje

Observatorie terrasse 15 A

Særdeles lys og stilren 4-roms endeleilighet m/solfylt balkong, fjordutsikt og Parkering*. Snekkerbygd kjøkken fra 2024.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler